Investieren Sie mit Klarheit und Strategie
Erfolgreiche Immobilieninvestitionen beginnen mit fundierten Entscheidungen. Der consiliareal-Score liefert Ihnen als Investor eine objektive und nachvollziehbare Bewertung jeder Anlageimmobilie – unabhängig, professionell und verständlich aufbereitet.
Was ist der consiliareal-Score?
Der consiliareal-Score ist ein speziell entwickeltes Bewertungssystem für Anlageimmobilien.
Jede Immobilie wird dabei in vier wesentlichen Kategorien analysiert: Objektzustand, Markt & Standort, Wirtschaftlichkeit und Risiko.
Aus diesen Ergebnissen entsteht der consiliareal-Score, der die Stärken und Schwächen des Objekts transparent aufzeigt. Grundlage ist ein unabhängiger Investitionsbericht, in dem die einzelnen Bereiche detailliert erläutert werden – inklusive Handlungsempfehlungen und übersichtlicher Aufbereitung aller relevanten Objektdaten. Ergänzend dazu enthält jeder Investitionsbericht einen Red Flag Report.
Mehr Informationen zu den einzelnen Bestandteilen
Objektzustand
Unsere Objektanalyse bewertet den baulichen und technischen Zustand einer Immobilie. Ziel ist es, Mängel, Investitionen und deren Zeitpunkt frühzeitig zu erkennen – damit Kosten und Risiken planbar bleiben.
Das Gebäude wird in sechs Segmente gegliedert und von unseren Experten bewertet:
• Baukonstruktion
• Gebäudehülle
• Innenausbau
• TGA (Technische Gebäudeausrüstung)
• Außenanlagen
• Sonstiges
Jedes Bauteil/Segment wird bewertet anhand von:
• Score (1–5) – qualitativer Zustand
• Restnutzungsdauer (RND) – geschätzte verbleibende Nutzungsjahre
• Investitionsbedarf (Capex) – erforderliche Kosten
• Handlungsbedarf – Zeitpunkt, zu dem Maßnahmen notwendig werden
Die einzelnen Bauteile werden zu einem gesamten Objektscore zusammengeführt. Dabei erfolgt eine Gewichtung nach den jeweiligen Kostenanteilen. So lässt sich der Gesamtzustand der Immobilie auf einen Blick einschätzen, Schwachstellen werden sichtbar, und notwendige Investitionen können priorisiert werden.
Zusätzlich ermitteln unsere Experten die erforderliche jährliche Instandhaltungsrücklage und geben eine objektive Handlungsempfehlung zu den künftigen Investitionen.
Bei besonders komplexen oder großvolumigen Objekten werden spezialisierte technische Gutachter hinzugezogen, um eine vollumfängliche Technical Due Diligence (TDD) durchzuführen.
Markt & Standort
Dieser Teil des Scorings bewertet, wie attraktiv der Standort und der Immobilienmarkt für das konkrete Objekt sind. Berücksichtigt werden u. a. wirtschaftliche und demografische Entwicklungen, Infrastruktur, Nachfrage nach Wohnraum sowie die allgemeine Lagequalität. Die Ergebnisse fließen direkt in die Wirtschaftlichkeitsberechnung, Szenarien und die Risikoanalyse ein.
Die Analyse gliedert sich in drei Bereiche:
Standortanalyse
Bewertung von Verkehrsanbindung, Nahversorgung, Bildung & Betreuung sowie weiteren Standortfaktoren. Die Kriterien werden objektiv auf einer Skala von 1 bis 5 eingeordnet, z. B. anhand von Entfernungsminuten oder Angebotsdichte.
Marktanalyse A – Weiche Faktoren
Untersuchung der Lebensqualität am Standort: Gastronomie, Freizeitangebot, Naherholung und Work-Life-Balance.
Marktanalyse B – Wirtschaftliche Faktoren
Analyse der für eine Immobilieninvestition entscheidenden Kennzahlen: Mietpreisentwicklung, Bevölkerungsprognosen, Leerstandsraten und weitere Indikatoren.
Die Ergebnisse dieser drei Teilanalysen werden gewichtet und zu einem Gesamtscoring „Markt & Standort“ zusammengeführt. Ergänzend erstellen unsere Experten eine prägnante, zusammenfassende Standortbewertung.
Wirtschaftlichkeit
Das Scoring der Wirtschaftlichkeit bewertet die zentralen Kennzahlen einer Immobilie. Grundlage sind sowohl Einzelergebnisse aus Berechnungen als auch die DCF-Analyse (Discounted-Cashflow), die den idealtypischen Investmentfall – etwa Sanierung, Neuvermietung oder Bestandsentwicklung – abbildet.
Im Fokus stehen dabei insbesondere:
• der interne Zinsfuß (IRR nach Fremdkapital),
• der Nettobarwert (Net Present Value),
• die Eigenkapitalrendite,
• sowie die Stabilität der Cashflows und deren Fähigkeit, den Kapitaldienst zu decken (Debt Service Cover Ratio – DSCR).
Ergänzend werden die zugrunde gelegten Annahmen, Variablen und Cashflows tabellarisch, grafisch und schriftlich dokumentiert und eingeordnet, sowie ergänzende Kennzahlen ermittelt.
Risikoanalyse
Die Risikoanalyse bewertet, welche relevanten Risiken für das Objekt bestehen und wie stark sie wirken. Dafür wird ein Scoring erstellt, das eine Einordnung auf einer Skala von 1 bis 5 erlaubt.
Im Fokus stehen dabei:
• Marktrisiken (z. B. Schwankungen, Nachfrageentwicklung)
• Objektrisiken (z. B. Capex-Quote, bauliche Anforderungen)
• Standortrisiken (z. B. Abhängigkeit von einzelnen Nutzungen oder Branchen)
Die Bewertung erfolgt nach festen Kriterien und ermöglicht eine transparente Vergleichbarkeit.
Darüber hinaus werden Sensitivitäten und Szenarien geprüft – etwa wie robust das Investment bei Veränderungen ist. Dazu zählen:
• Stresstests der Annahmen und Auswirkungen auf den Nettobarwert (NPV),
• die Prüfung erhöhter Zinssätze auf den Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR) und damit auf das Refinanzierungsrisiko.
Auch diese Ergebnisse werden nach klaren Bewertungsmaßstäben auf einer Skala von 1 bis 5 eingeordnet.
Risikoabschlag
Damit die in der Risikoanalyse ermittelten Risiken auch quantitativ im Investment berücksichtigt werden, wird ein Risikoabschlag gebildet.
Je nach Höhe und Umfang der Risiken fällt dieser Abschlag größer oder kleiner aus.
Der Risikoabschlag wird auf das Ergebnis der Investmentanalyse angewendet, reduziert den Score, der sich aus den Bereichen Objektzustand, Markt & Standort sowie Wirtschaftlichkeit zusammensetzt und bildet dadurch den finalen consiliareal-Score.
Der Risikoabschlag kann das Ergebnis (Score-Wert 0 bis 100) um maximal 50 % senken.
Red Flag Report
Der Red-Flag-Report zeigt zentrale Risiken auf, die ein Investment trotz insgesamt guter Bewertungen gefährden können.
Beispiel:
In der Marktanalyse wird ein hoher Score von 80 erreicht. Gleichzeitig fallen jedoch zwei entscheidende Faktoren – etwa Mietpreisentwicklung und Leerstandsquote – negativ aus. Im Gesamtscore allein wäre dies nicht sofort erkennbar.
Genau hier setzt der Red-Flag-Report an: Er macht solche Schwächen sichtbar und ordnet sie ein.
Mittels Simulationen wird zudem geprüft, welchen Einfluss diese Risiken auf das geplante Investitionsergebnis haben.
Der consiliareal-Score ist daher stets in Kombination mit dem Red-Flag-Report zu verstehen – für eine ganzheitliche und realistische Investitionsbewertung.
